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NEWS
| Pubblicato il
09/06/2011 |
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1 casa: venditore e acquirente
Il sogno di acquistare le prime quattro mura è visto con tenerezza dall’Amministrazione finanziaria, che concede interessanti benefici fiscali. Tuttavia le regole da seguire non sono sempre facilissime e per evitare sanzioni pesanti è meglio conoscerle bene.
Cosa pagare
Il regime fiscale previsto per la “prima casa”, come noto, risulta particolarmente agevolato oltre che notevolmente complesso. A seconda infatti delle caratteristiche del venditore e dell’acquirente si applica una tassazione invece che un’altra. Ipotizzando che l’acquirente sia un privato con i requisiti “prima casa”, possiamo distinguere tre ipotesi principali.
Se il venditore è un soggetto non Iva, l’agevolazione consiste nell’imposta di registro ridotta dal 7% al 3% e le imposte ipotecaria e catastale in misura fissa (168 euro ciascuna) in luogo, rispettivamente, del 2% e dell’1%.
Se invece la parte venditrice è un’impresa “costruttrice” oppure è l’impresa che ha ristrutturato l’immobile e la vendita si conclude entro 4 anni dall’ultimazione dei lavori, l’acquirente deve versare l’Iva al 4%, più le imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa, pari cioè a 168 euro ciascuna.
Se infine la cessione è effettuata da un’impresa “non costruttrice”, oppure il venditore è un’impresa costruttrice o che ha ristrutturato l’immobile ma la vendita avviene dopo 4 anni dall’ultimazione dei lavori, si versa l’imposta di registro al 3%, più le imposte ipotecaria e catastale in misura fissa (168 euro ciascuna).
Quali condizioni
Naturalmente, in assenza dei requisiti per fruire delle agevolazioni “prima casa”, l’aliquota Iva aumenta al 10% (20% se il fabbricato è “di lusso”), l’imposta di registro al 7% e le imposte ipotecaria e catastale al 2% e 1%. Ma come evitare le maggiori aliquote? I benefici prima casa competono solo se si realizzano alcune precise condizioni.
Innanzitutto è richiesto che l’acquisto riguardi un’abitazione non “di lusso”: per verificare se un immobile è considerato di lusso, occorre far riferimento al Decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 agosto 1969 (Gazzetta Ufficiale n. 218 del 27 agosto 1969).
Accertato che si acquista un’abitazione non “di lusso”, i benefici spetteranno, indipendentemente dalla categoria catastale dell’immobile, solo in presenza di queste condizioni: a) l’immobile deve essere ubicato nel Comune in cui l’acquirente ha la residenza o in cui intende stabilirla entro 18 mesi dalla stipula, o nel Comune dove l’acquirente svolge la propria attività principale. Per il personale delle Forze Armate e delle Forze di Polizia questa condizione non è richiesta, mentre per i cittadini italiani residenti all’estero (iscritti all’AIRE) deve trattarsi di prima casa posseduta sul territorio italiano; b) l’acquirente non deve essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune dove si trova l’immobile da acquistare; c) non bisogna essere titolari, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altra casa di abitazione, acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa.
Le condizioni di cui alle lettere b) e c) e l’impegno a stabilire la residenza, entro 18 mesi devono essere attestate con apposita dichiarazione da inserire nell’atto di acquisto. Se, per errore, questo non avviene, si può comunque rimediare attraverso un atto integrativo.
Per usufruire delle agevolazioni “prima casa” non è necessario che l’immobile sia destinato ad abitazione propria e/o dei familiari. Si decade invece dai benefici se si vende la casa prima di cinque anni, a meno che entro un anno se ne acquisti un’altra che rientri nelle agevolazioni prima casa.
Attenti alle sanzioni
Abbiamo detto che di fronte al risparmio fiscale qualche contribuente “perde la testa” e dichiara il falso: ma oltre a queste persone rischia grosso anche chi si sbaglia. E’ perciò sanzionato, ad esempio, chi vende, prima di cinque anni, l’immobile senza acquistarne uno nuovo entro un anno, oppure chi trasferisce la residenza nel Comune in cui è situato l’immobile dopo i 18 mesi o chi compra un’immobile che pensava non fosse “di lusso” ma invece lo era. Per comprendere l’entità della “stangata” facciamo un esempio. Supponiamo di aver comprato da un privato, un immobile per 300 mila euro con i benefici “prima casa” (registro al 3%: 9.000 euro; imposte ipotecarie e catastali: 168 euro ciascuna). La “richiesta” da parte dell’Agenzia delle Entrate, può essere di oltre 26 mila euro: imposta di registro ordinaria al 7% più le imposte ipotecarie e catastali dovute al 3% (cioè il 10% di 150 mila euro) meno le imposte già versate; il tutto “condito” dalla sanzione del 30% dell’imposta dovuta oltre agli interessi di mora. Pertanto: 30.000 € (imposte dovute) – 9.336 (imposte già versate) = 20.664 + 6.199 (sanzione 30%) = 26.863 + interessi.
Ricambio
Può accadere che un contribuente applichi in buona fede le agevolazioni e poi si ritrovi nell’impossibilità di rispettare quanto dichiarato nell’atto di acquisto. Ebbene non è detto che si debbano pagare le sanzioni. Nell’ipotesi che dopo aver comprato una casa con le agevolazioni ed aver trasferito la residenza nel Comune in cui è situato l'immobile, successivamente si debba trasferire nuovamente la residenza in un altro Comune, ad esempio per motivi di lavoro, niente panico: il contribuente infatti non è obbligato a mantenere la residenza e quindi non perde il diritto alle agevolazioni prima casa.
(Hanno collaborato Daniele Cuppone e Alberto Martinelli) |
| Pubblicato il
10/06/2010 |
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Documentazione
Si comunica che dal primo luglio 2010, per ogni trasferimento di immobile ed anche per solo mutuo, dovrà essere fornita allo studio Notarile - una planimetria catastale, rilasciata dal catasto con data e timbro e nell'atto la parte venditrice o comunque la parte intestataria dell'immobile dovrà dichiarare che la detta planimetria, che andrà allegata all'atto, è conforme allo stato attuale dell'immobile stesso;
- dovrà essere riscontrata la continuità e congruenza dei passaggi tra catasto e conservatoria e per ogni passaggio da "sistemare" |
| Pubblicato il
19/03/2010 |
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Festa del Papà
La pirelli di Grottaferrata augura tanti auguri a tutti i PAPA' |
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